Son günlerin en popüler konularından biri de artan kira fiyatları, barınma gibi temel bir ihtiyacın karşılanma zorluğu ve ev sahibi ile kiracıların artan gerilimli ilişkileri. Ev sahipleri eski kiracılarını neredeyse istenmeyen adam ilan edecekken, kiracılar yaşadıkları evden çıksalar minimum iki katı ödeyecekleri kira nedeniyle kanının son damlasına kadar evlerini terk etmeme mücadelesindeler.
Bu pazarki yazımızda öncelikle kira artış oranları hakkındaki yasal düzenlemeleri, ardından kira sözleşmesinin süreye bağlı olarak nasıl feshedilebileceği ve en sonunda da süre unsuru dışında hangi hallerde kiracının tahliye edilebileceğini inceleyeceğiz.
Haydi bakalım kira artış oranları ile başlayalım.
2019 yılı Ocak ayına kadar kira artış oranlarında dikkate alınan oran, yıllık ÜFE oranıydı. 2019 yılı Ocak ayında ise bu yasal artış oranı 12 aylık TÜFE ortalaması ile değiştirildi. Bu hamlenin ne kadar kritik olduğunu görmek için aşağıdaki grafiği sizlerle paylaşıyorum.
Grafikte ÜFE, TÜFE, 12 aylık ortalama ÜFE ve 12 aylık ortalama TÜFE oranlarının son 25 aydaki değişimi yer almakta. Buradan da görüleceği üzere eğer kira artış oranlarında 2019 yılı öncesinde dikkate alınan ÜFE oranı dikkate alınmaya devam etse 2022 yılı Şubat ayında yasal kira artış oranı %93 olacaktı. Güncelde bu oran 12 aylık TÜFE ortalamasının dikkate alınması sonucunda %22.
Bu noktada kira artış oranının 12 aylık ortalama değerlerden birini dikkate alması onu aylık hızlı değişimlerden korumuş oluyor. Grafikten de göreceğiniz üzere 12 aylık ortalama değerler baz değerlerine göre daha stabil. Kira artış oranlarına ilişkin kiracıların bir diğer avantajı da ÜFE’nin değil TÜFE’nin 12 aylık ortalamasının dikkate alınması. Son dönemde TÜFE rakamları TÜİK’in dizginleri altındayken, ÜFE rakamlarının kusurları hiçbir makyajlama işlemini kaldırmıyor artık.
Kira artış oranı konusunda tarafların sözleşmede kira artışının ne kadar olacağı üzerine bir anlaşma yapmış olmaları mümkün. Taraflar arasında bir anlaşma varsa, kira anlaşmadaki oran kadar artar fakat bu oran yasal kira artış oranını yani son 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Kanun koyucunun bu noktada barınma gibi temel bir ihtiyacın karşılanması noktasında tarafını kiracıdan yana seçtiğini görebiliyoruz.
Kanun koyucunun bu desteği sonsuz değil elbette. Bir noktadan sonra ev sahibini de korumak zorunda.
Buna göre süresi 5 yıldan uzun bir süre olarak kararlaştırılan veya 5 yıldan sonra yenilenmeye devam eden kira sözleşmelerinde ve sözleşmenin sürdüğü her 5 yılın sonunda yeni dönemde uygulanacak olan kira bedeli, yasal kira artış oranı dikkate alınmaksızın mevcut koşullar dikkate alınarak hakim tarafından belirlenebiliyor. Hakim bu noktada hem süreçteki 12 aylık TÜFE oranlarını hem de bölgedeki rayiç değeri dikkate alarak hakkaniyet esaslı bir karar veriyor. Bunun için ev sahiplerinin kira tespit davası açması gerekiyor.
Kira artış oranlarına bir göz attık şimdi de kira sözleşmelerini süre bakımından ele alalım. Uzun olan yazımızı daha da uzatmamak için konuyu hepimizin ev kiraladığında uyguladığı bir yıllık süreli kira sözleşmesi üzerinden inceleyeceğiz. Belirli süreli kira sözleşmesi olarak kanunda yer alan bu sözleşme her ne kadar belirli süreli olarak geçse de aslında bu sözleşmelerin muhatap olması gereken soru şu: Kime göre, neye göre?
Kiracıya göre bakacak olursak belirli süreli sözleşmelerin feshedilmesi için sözleşme süresi sona ermeden 15 gün önce sözleşmenin feshedildiğinin bildirilmesi yeterli. Yazılı olmalı fakat noter kanalıyla olması şart değil. Kiracı sözleşmeyi feshetmezse kira sözleşmesinin bir yıl daha uzadığını kabul etmiş oluyor. Tabi ki bir yıllık olarak imzalanan ve yıl yıl uzayan kira sözleşmelerinde kiracı sözleşmeye pranga ile bağlı değil. Dilediği dönemde sözleşmeyi feshetme hakkına sahip. Fakat bu durumda ev sahibinin yeni bir kiracı bulacağı makul süreye kadar kiracının sorumluluğu devam ediyor.
Bu makul süre kira sözleşmesinde yazıyor olabilir. Eğer sözleşmede yazmıyorsa taraflar bu konuda ortak bir anlaşmaya tahliye sürecinde de varabilir. Bu da olmuyorsa artık makul süre mahkemece belirlenecektir. Mahkemenin bu süreyi tespit etmek için bilirkişi görevlendirmesi muhtemeldir. Pratikteki sürelere dair bir yorum yapmak gerekirse; yoğun akıcı bir semtte iseniz bu süre bir ay olarak genel kabul görüyorken; talep görmeyen bir bölgede bu süre üç aya, mahrumiyet bölgelerinde daha da uzun sürelere yayılabiliyor.
Eğer makul süre dolmadan yeni kiracı bulunursa bu durumda artık ödeme yükümlülüğü sona erer. Makul süre dolmasına rağmen yeni kiracı bulunmamış olursa kiracının ödeme yükümlülüğü yine de sona erer.
Kira sözleşmesinde erken tahliye halinde kalan tüm kira bedellerinin muaccel (ödenmesi gereken borç) durumuna düşeceği vb. hükümler mevcut ise bu durumda kira sözleşmesi geçerli olur ancak sözleşmeye konan bu ek hükümler geçersiz olur. Yani kiracıya kalan bedellerin tamamını yükleme gibi bir girişim başarısızlıkla sonuçlanacaktır.
Süre konusunu ev sahibi açısından inceleyecek olursak da, kiraya verenin bir yıllık sözleşmenin sona ermesinden ötürü sözleşmeyi feshetme yetkisi bulunmamakta. Kanun koyucunun süre konusunda kiracı ile kiraya veren arasında kiracıyı koruma amaçlı yer verdiği bu dengesiz yetki dağılımı, kiraya verene verilen 10 yıllık uzamanın ardından kira sözleşmesini sebepsiz yere feshetme yetkisi ile dengelenmeye çalışılmış. Bu on yıllık sürenin sonunda kira sözleşmesini sebepsiz yere sona erdirme konusunda bazı teknik detaylar mevcut.
Bu durumun gerçekleşmesi için;
Kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren 10 yıllık uzama süresinin geçmiş olması gerekir.
Kiraya veren 10 yıllık uzama süresinin bitiminin ardından izleyen kiralama döneminin sonuna en az 3 ay kala kiracıya fesih bildirimi yapmalıdır.
Kiralama sürecinde kiracı ve kiraya veren arasında yeni bir sözleşme yapılmamış olmalıdır. Sözleşme yapılırsa 10 yıllık uzama süresinin hesaplaması başa döner.
Bu şartların gerçekleşmesi halinde kiraya veren başkaca bir sebep göstermeksizin kiracısına tahliye davası açabilecektir.
Kiracıya fesih bildirimi yazılı olarak yapılmalıdır. Buna göre kiracıya yapılacak tahliye ihtarının yazılı olmaması durumunda fesih bildirimi geçersiz olacaktır. İspat yükünün üzerimize yapışmaması açısından ise bu ihtarın noter vasıtasıyla yapılması en sağlıklı olanı. İhtarnamede; sözleşmenin yenilenmeyeceği, kiracının kiralanandan çıkması gerektiği, kiracının kiralanandan çıkmaması halinde tahliye davası açılacağı gibi hususlar belirtilmelidir.
Kiraya veren 10 yıllık uzama sürecinin ardından bu süreyi takip eden her uzama yılının sonunda en az 3 ay önceden yazılı bildirimde bulunmak şartıyla kiracıyı kiralanan taşınmazdan çıkarmak için tahliye davası açabilir. Bu tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yazılı bildirimin 3 ay öncesinden kişiye tebliğ edildiğine mutlaka emin olunmak gerekir. Dikkat edilirse önemli olan gönderilme değil kiracıya tebliğ tarihidir.
Bu arada 10 yıllık uzama süresi kavramı da kafanızı karıştırmasın. Kira sözleşmesinin 10. yılının sonunda değil, 10. uzama yılının ardından gelen yılın sonunda kiracınızı çıkarma hakkına sahipsiniz. Kafanız karıştıysa somutlaştıralım. Evi 01.01.2021 tarihinde tuttuysanız ilk uzama 01.01.2022 de olacak. 10. Uzama da 01.01.2031 tarihinde gerçekleşecek ve bu yılı takip eden yılın sonunda tahliye hakkı oluşacak. Yani 01.01.2033’de. Tabi bunun için az önce de bahsettiğimiz gibi en az 3 ay öncesinden yazılı bildirimde bulunmalısınız. Yani en geç 01.10.2032 tarihine dek. Kiracı 01.01.2033’te çıkmazsa tahliye davası açma hakkına sahipsiniz artık. Tahliye davaları da ortalama 3 ay ile 1 yıl arasında sürmekte.
Kanun tarafından belirtilen haller dışında kiracınızı kara kaşı kara gözünü bahane ederek evden çıkarabilmeniz için 12 yıla ihtiyacınız var. Bu sebeple kiracı seçerken iyi düşünün; kiracının sizle yollarını ayırmak için sizin onayınıza ihtiyacı yok tek yapması gereken yeni kiracı bulunana kadar ödemelerini yapmak; siz ise kiracınız bu ilişkiyi bitirmeye gönüllü değilse bu birlikteliğe 12 yıl katlanmak zorundasınız.
Kira artış bedelini ve kira sözleşmelerindeki süre kriterlerini inceledik. Buraya kadar neredeyse her şey kiracı lehineydi. Şimdi biraz da ev sahibine tanınmış olan kiracıya karşı tahliye davası açma hakkı veren istisnai halleri inceleyelim.
Tahliye Taahhütnamesi Alınması
Tahliye taahhütnamesi, kiracıdan alınan tek taraflı bir beyan. Kiracı belirli bir süre sonra taşınmazı tahliye edeceğini taahhüt eder. Ancak tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için önemli şartlar vardır. İlki kiracının çıkacağı tarihin net bir şekilde ifade edilmesidir.
Bir diğer önemli şart ise, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiracıdan yazılı olarak alınmasıdır. Tahliye taahhütnamesi kiracıdan kira sözleşmesi yapılırken alınmışsa bu geçersiz olur. Çünkü bu durumda kira sözleşmesinin yapılması karşılığında kiracı zorlanmış ve baskı altında tahliye taahhütnamesini vermiş olur.
Pratikteki uygulamaya gelecek olursak kiracının tahliyesi ile uğraşmak istemeyen ev sahipleri bu tahliye taahhüdünü yine kira sözleşmesi ile birlikte almakta fakat düzenlenme tarihini ileri tarihli olarak düzenlemektedir. Kira sözleşmesi 01.01.2021 tarihli, tahliye taahhütnamesi 01.07.2021 tarihli, Tahliye taahhüdünü de 01.01.2022 olarak düşünebilirsiniz.
Tahliye taahhütnamesi uygulamada ev sahipleri için bir güvence olarak gözükse de, kiracının imzayı inkâr etmesi ya da tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi düzenlendiği aşamada ileri tarihli olarak düzenlendiği iddiaları tahliye davalarında süreci uzatmaktadır.
İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Eğer söz konusu evin sahibi için veya sahibinin eşi, alt soyu, üst soyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişi için kiraya verilen ev zorunlu bir gereksinim haline gelirse kiracıya tahliye davası açılabilir. Bu dava sözleşme süresinin dolmasının ardından ya da uzayan her yılın ardından bir ay içinde açılmalıdır.
Bu nedene dayanarak kiracı çıkarıldığı zaman 3 yıl boyunca haklı bir neden olmadığı sürece o taşınmaz eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Başka bir kiracıya evi kiralamak için ancak eski kiracınızdan izin almalısınız. Eğer bu kurala aykırı davranırsanız, eski kiracıya alt sınırı son 1 yıllık kira bedeli olacak şekilde tazminat ödemek zorunda kalırsınız.
Evin Onarımı ya da Yeniden Yapımı Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Söz konusu konutta esaslı onarım veya yeniden inşaat yapılacaksa ve bu işlemler sırasında taşınmazın kullanımı imkansızlaşacaksa bu durumda sözleşme sona erdirilebilir. Bu dava da belirli süreli sözleşmelerde sürenin dolmasının ardından bir ay içinde açılmalıdır.
Taşınmaz yeniden inşa edildikten sonra eski kiracının taşınmazı öncelikli olarak kiralama hakkı vardır. Bu hak kiracıya yapılan yazılı bildirim üzerine 1 ay içerisinde kullanılmalıdır. Kiraya veren bu hakkı eski kiracısına tanımayıp evi başkasına kiralarsa yine en az 1 yıllık kira bedeli kadar tazminat ödemek durumunda kalır.
Konutun Satılması Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Taşınmazı satın alan ya da bağış yoluyla elde eden kişinin; eğer kendisi, alt soyu, üst soyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişi için bu taşınmazı kullanmaya ihtiyacı varsa, bu durumda taşınmazı edinme tarihinden başlayarak 1 ay içerisinde kiracıya bildirimde bulunmalıdır. Ancak bunun için bildirimden itibaren 6 ay sonrasında dava açılacaktır. Aksi takdirde tahliye davasının muhatabı olur.
Evi alan evi aldıktan sonra ilk bir ay içinde bu bildirimi yapmamışsa kiracının eski ev sahibi ile yaptığı sözleşmenin süresi bittikten sonra 1 ay içerisinde tahliye davası açabilir. Bu hususta bildirime gerek yoktur. Direkt olarak dava açılabilir. Bu noktada kalan kira süresinin 6 aydan kısa olduğu durumlarda bu opsiyonun kullanılması ev sahibi açısından daha mantıklıdır.
Yeni ev sahibi ihtiyacı iddiası ile kiracıyı çıkarttıktan sonra; söz konusu evi 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiralayamaz, bu hükme uymadığı takdirde son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak şartıyla tazminat ödemekle yükümlü olur.
Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Başka Evinin Olması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe yahut belediye sınırları içerisinde oturulabilecek bir konutunun bulunması halinde bu durum kiracı tahliyesi imkanı verir. Ancak bunun için kiraya verenin sözleşmenin kurulması esnasında bu durumu bilmiyor olması gerekir. Yani kiraya veren, evi kiralarken kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içerisinde başka bir evi olduğunu biliyorsa bu sebebe dayanarak kiracıyı çıkarma davası açamaz.
Bu durumda da dava açma süresi sözleşmede yer alan sürenin ya da yenileme döneminin bitiminden itibaren 1 aylık zaman dilimidir.
Özen Yükümlülüğüne Aykırılık Halinde Kiracı Tahliyesi
Kiracının kiralanan taşınmazı özenle kullanmak, komşuluk hukukuna uygun davranmak ve taşınmaza olağan kullanım dışında zarar vermemek gibi borçları vardır. Eğer kiracı bu özen yükümlülüklerine uygun davranmazsa kiracıya yazılı bir ihtar ile 30 günlük süre tanınabilir. İhtarnamede belirtilen 30 günlük sürede ihtar edilen konulara yönelik kiracı kendine çeki düzen vermezse sözleşmenin feshedileceği belirtilir. Bu 30 günlük süreyi beklemek telafi edilemeyecek sonuç ve zararlara sebebiyet verecekse 30 günlük süre beklenmeden de sözleşme ihbarname ile sona erdirilerek tahliye davası açılabilir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Kiracının kira bedelini ödememesinden ötürü kiracının tahliyesi mümkündür fakat bu durumda kiraya verenin izleyebileceği üç farklı yol bulunduğu için hangi yolun izleneceğine iyi karar verilmelidir. Şimdi bu üç yola bir bakalım.
İki Haklı İhtar Çekilmesi Yoluyla Tahliye Davası Açmak
Buna göre aynı kira yılı içerisinde iki kere kira bedelini ödemediği için yazılı olarak ihtarname gönderilen kiracıyı çıkarmak tahliye davası yoluyla mümkündür. Burada ihtarnamelerin yazılı olarak gönderilmesi gereklidir. İki haklı ihtar gönderildikten sonra o kira yılının bitiminden itibaren 1 aylık süre içerisinde kiracıyı çıkarma davası yani kiracı tahliye davası açılmalıdır.
İki haklı ihtar yolunda kiracı ihtarı aldıktan sonra kirayı ödese bile ilk ihtarı artık almıştır. İkinci haklı ihtardan sonra kirayı ödese dahi iki haklı ihtar almış olduğu için o kira yılı sonunda evden çıkarılabilir.
Kiracıyı Temerrüde Düşürerek Tahliye Davası Açmak
Kira ödemeyen kiracı temerrüt yolu ile de tahliye edilebilir. Bunun için kira ödemeyen kiracı için yazılı bir ihtar hazırlanır. Bu ihtarda kira bedelinin 30 gün içerisinde ödenmesi gerektiği, ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği yazar.
Burada sadece kira bedeli değil, yan ödemeler de geçerli bir tahliye sebebidir. Yani aidatı ödemeyen kiracıya da aynı ihtar gönderilebilir. 30 gün içerisinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilir ve tahliye davası açılabilir.
Bu bakımdan değerlendirdiğimizde temerrüde düşürme yolunu seçtiğimizde ikinci bir gecikmeyi beklemeden gecikmiş tek bir ödemenin 30 gün içinde ödenmemesi, kiraya verene tahliye davası açma hakkını verecektir. Ancak temerrüt yolunda, 30 günlük süre içerisinde kira ödenirse tahliye davası açılamaz. Buna karşın bu ihtar, iki haklı ihtar ile tahliyede haklı ihtar olarak kullanılabileceğinden herhangi bir kayba sebebiyet vermeyecektir.
Kiracıya Karşı Tahliye ve Ödenmemiş Bedeller Talepli İcra Takibi Başlatma
Kira ödemeyen kiracı karşısında takip edilecek diğer bir yol ise tahliye talepli icra takibi başlatmak olacaktır. Burada icra dairesinden sadece ödenmeyen kira bedeli değil aynı zamanda kiracının tahliyesi de talep edilmelidir. Eğer yalnızca kira bedeli talepli icra takibi başlatılırsa bu takip tahliyeyi içermez. Bu nedenle icra takibine tahliye talebi de konu edilmelidir.
Tahliye talepli icra takibinde borçluya borcunu 30 gün içinde öde denir. Aksi halde cebri icra yolu ile tahliye edileceği belirtilir. Borçlu borcuna 7 gün içinde itiraz etmezse borcu kesinleşir ve 30 gün içinde borcunu ödemezse dava açılarak icra yoluyla tahliye gerçekleşir. Haciz yolu ile de kira alacakları tahsil edilir. 30 gün içinde borç ödenirse icra takibi kapatılmış olur ve icra yoluyla tahliye şansı kalmaz fakat yine bu takip haklı ihtarlardan biri olarak sayılabilecektir.
Kiracı ayrıca 7 gün içinde borca itiraz edip takibi durdurabilir. Bu durumda kiraya veren itirazın kaldırılması davası açarak kiracının tahliyesini sağlayabilecektir.
Uygulamada icra yoluyla kiracıyı çıkarma yolu icra mahkemelerinde daha basit usullere göre gerçekleştirildiğinden ve İki haklı ihtar ya da temerrüt yoluyla tahliye seçeneklerinde Sulh Hukuk Mahkemesinde daha detaylı ve bu kapsamda daha uzun bir yargılama süreci söz konusu olduğundan icra takibi ile tahliye kiracı çıkarma konusunda daha popüler bir yol olarak dikkat çekmektedir. Tabi ki her vakanın kendi özelinde farklı dinamikleri olduğu için farklı olaylarda farklı yollar uygulanabilir. Burada da avukatınızın cingözlüğü ön plana çıkacaktır.
Teknik bilgilerin ardından kapanışı şu şekilde yapalım. Kiracı ve ev sahibi ilişkilerinde iki tarafta karşısındakinin iyi niyetinin kıymetini çok iyi bilmeli. Kötü bir kiracı insana evini sattıracak noktaya getirebilirken; aç gözlü ve sürekli kiracıyı taciz eden bir ev sahibi de özellikle mevcut piyasa şartlarında kiracının bütün düzenini alt üst edebilecektir. Hukuk da iki tarafa da birbirine diş geçirme konusunda imkanlar sağladığından iki tarafa da tavsiyem birbirleri ile iyi geçinip huzurlu bir hayat sürmeleri olur.
Eğer yazıyı beğendiyseniz;
Yeni yazılardan haberdar olabilmek için siteye ücretsiz üye olabilir ya da sosyal medya hesaplarını takip edebilirsiniz,
Yazılardan daha fazla kişinin haberdar olmasını isterseniz de, yazıyı aşağıdaki logolar vasıtasıyla whatsapp/telegram gruplarında ve sosyal medya uygulamalarında paylaşabilirsiniz.
Her zaman farkında kalabilmek ümidiyle.