*Homeless: Evsiz, yaşayacak yeri olmayan
Çok fazla söze gerek yok. Bizi kıskanan Avrupalıları 2023’te solda sıfır bırakma hayalleri kurarken, yolun sonunda bırakın sorunlarımızı çözmeyi bizde olmayıp batıda olan olumsuzlara dahi merhaba der olduk. Karpuz dilimle satılıyor ve ev almak neredeyse imkansız hale geldi, maaşın yarısını kiraya ayırmak ise bir lüks değil mecburiyet.
Son yıllarda konut fiyatları öyle bir artmaya başladı ki Ümraniye’deki evler Miami’deki evlerle mukayese edilir oldu. Bunların nedenlerini yazıda işleyeceğiz ama fiyatlar bir kere artmaya başlayınca konut sektöründe ezici bir boğa piyasası hakimiyeti ortaya çıktı. Nasılsa artacak fiyatlar o yüzden en mantıklısı bir an önce borçlanıp ev almak düşüncesi, tarifi zor bir emlak piyasasının oluşmasına neden oldu. Satılık ev fiyatlarına benzer şekilde kiralık ev fiyatlarının da gözünü arşa dikmesi ciddi bir barınma krizini ülkemize buyur etti.
Yaşananlar bana en çok 2008 Mortgage Krizini hatırlatıyor. O dönemde de ev fiyatları sürekli artmaktaydı ve bankalar nasılsa evin değeri artacak düşüncesi ile neredeyse evin değerinden daha yüksek konut kredisi vermişlerdi müşterilerine. Buna karşın konut fiyatlarının doyum noktasına ulaşması, taksitlerini ödeyemeyen müşteriler, kredi borcuna karşı evleri satmaya çalışan bankalar, evlerin değerinin düşmesi ve ekspertiz değerlerinde satılamaması sonucu borçlar kapatılamayınca iflas eden dev finansal şirketleri ve nihayetinde global ekonomik kriz.
Şimdi gelin herkesin yaptığı gibi slogan atmak yerine, önce neden bu hale geldik onları sıralayalım. Ardından da şikayet etmek yerine, nasıl bu durumdan kurtuluruz madde madde sıralayalım.
Neden Bu Hale Geldik?
Bedavadan Biraz Pahalıya Konut Kredisi
Şimdi diyeceksiniz ki “Yahu hükumet herkes ev sahibi olsun diye konut faizini devlet bankaları aracılığı ile düşük seviyede tuttu diye suçlu mu oldu şimdi de? Size de iyilik yaramıyor be kardeşim!” İş tam olarak da bu şekilde değil. Güncel enflasyon pazarda %150, TÜİK’te %70 iken konut kredisinin yıllık maliyeti devlet bankalarında aylık %1,29 yani yıllık %17, hatta ilk kez ev sahibi oluyorsanız ve sıfır bir daire alacaksanız bu oran aylık %0,99 faiz ile yıllık %12’ye, evin yarısı için döviz ya da altın bozdurursanız da aylık %0,89 faiz ile yıllık %11’e düşüyor.
Şöyle toparlayalım. Kredi çekiyorsunuz ve kredi faizi olarak yıllık %11-12, en fazla %16 öderken; maaşınıza yapılacak zam oranı en az yasal enflasyon oranı kadar: %70. 10 yıllık kredide sadece iki üç yıl sonra kredi taksitlerinin çiklet parasına dönüşeceği aşikar. Hal böyle olunca da bu şartlarda konut kredisi kullanmayana enayi derler. Bu sebeple son bir yılda ev alanlar evlerine fiyatına bakmadı bile, ilana çıkarılan bütün evler satıldı. 3’se 5 verildi alındı. Nasılsa sponsor devletti.
Ev Alamayanların Kiralık Konuta Yüklenmesi
İstanbul için komşu il sınırlarına yakın bölgelerde dahi en ucuz evin milyonu aştığı noktada devletin sağladığı ucuz konut kredisi ile ev aldığınızda dahi ödeyeceğiniz aylık taksit tutarı minimum 15.000 TL. Toplumun %40’ının asgari ücret aldığı, öğretmen maaşının 8-9 binlerde dolaştığı, sağlık ocağında görevli doktorların dahi 15.000 TL gelir edemediği ülkemizde atadan dededen miras kalmadıysa ev almak artık rüyada bile hayalciliğe kaçıyor. Ev alamayan insanlar da sokakta yaşamayacaklarına göre tek çıkış kiralık ev. Bu da kiralık ev piyasasında fiyatların kontrolsüz bir şekilde artmasındaki en önemli etken.
Artan İnşaat Maliyetleri
Her şeyin fiyatı artarken inşaat maliyetleri de yerinde saymıyor elbette. TÜİK’in TÜFE’si %70 iken, TÜİK’in açıkladığı inşaat maliyet enflasyonu ise yıllık %101. TÜİK’in sanal alemine dair bilgileri verdikten sonra gerçek hayat verilerine dönersek; demir fiyatları dünya genelinde zaten bir artış içerisinde dolar bazlı fiyatlar dahi %50 artış içerisindeyken, son bir yılda %100 artan dolar kuru ile demirin bizdeki artışı %200’ü aşmış durumda. Benzer durum çimento için de geçerli. Üretmiyorsanız, ucuza ithal etme uyuşukluğuna tutulduysanız fiyatlar sizden bağımsız bir şekilde arttığında da böyle dımdızlak ortada kalıyorsunuz işte.
Güvenlik Endişesi ile Sitede Yaşama Arzusu
Ülkemizde çok ciddi bir asayiş sorunu olduğu aşikar. Dingo'nun ahırına dönen canım ülkem, mini etekli için de başörtülü için de; kadın için de çocuk için de; metroda da otobüste de; parkta da sokakta da tekin bir yer değil artık. Toplum olarak memleketin magandası iti kopuğu yetmiyormuş gibi bir de güzide (!) ülkelerden toplama medeniyet testinden eksi netle çıkagelmiş mayınların arasında parmak ucunda yürürken elbette insanlar güvenlikli ve etrafı surlarla çevrili bir sitede yaşamak istiyor.
Hırsızlık yaparken güvenlik kamerasına el sallayan, polise yakalanınca da bu sefer kendisini çeken kameralara "istediğiniz kadar yakalayın birazdan elimi kolumu sallayıp çıkacağım" diyen adamdan götü kollamak için de başka bir seçenek kalmıyor. Çocuğunu parka gönderdiğinde ona bakıp mastürbasyon yapan bir mültecinin kanına elini bulamak istemeyen ebeveynler de çocukları için sosyal donatısı bol, siteden dışarı çıkmayı gerektirmeyecek yaşam alanlarını tercih ediyor. 100-150 bin liraya aldığı arabası 400-500 bin liraya çıkan insanlar da arabalarının sokakta yakılma, çalınma en kötü çizilme riskine karşı kapalı otoparkı olan bir site hayali kuruyor. Ne yazık ki İstanbul gibi kentlerde lüks değil aileler için zaruret haline gelen sitede yaşama olan talepten bağımsız binadaki bir daireye göre güvenlikli bir sitedeki dairenin fiyatını afaki seviyelere yükseltiyor.
Depreme Karşı Dayanıklı Konut Talebi
İnsanlar nasıl güvenlik endişeleri sebebiyle güvenlikli bir sitede oturmak istiyorlarsa yaşanması olası bir depremde de enkaz altında kendisini kurtarmaya gelecek kişileri beklemek istemiyor. 1999 öncesi konutların inşaatında demirden çok deniz kumu mevcut olduğundan dolayı 1999 öncesi konutlara güven yok fakat İstanbul’daki konutların %70’i 1999 öncesinde yapılmış. Yani depreme karşı hassas davranan tüketici için arz %70 kısılıyor. Bu sebeple de 1999 sonrası yapılan konutların gerek satılık gerekse de kiralık fiyatları 1999 öncesi dönemde yapılan konutlara göre oldukça yükseliyor.
Yabancılara Konut Satışı
Gel vatandaş geeeel! Allı pullu Türk pasaportu. Dünya üzerindeki 195 ülkenin 111’ine vizesiz ya da kapıda vize ile giriş hakkı. Atan savaşta can verdi derdi yok! İçinde yaşayıp çilesini çekme derdi yok. Kendi ülkende bir karışıklık mı çıktı? Gel sahillerde güneşlen, gece kulüplerinde eğlen. Burası mı karıştı? Dert etme zaten stepne olarak düşünmüyor muydun? Yedek lastik patladı diye düşün. Yok böyle kampanya. Bak dün 250.000 dolardı, bugün 400.000 dolar. Hala dünyanın en ucuz beş vatandaşlığından biri. Bekleme sakın, fırsatı kaçırma.
Ne güzel değil mi? Kağıt üzerinde yerli-milli ama realitede kaypak bir iktidar ve şirazesi kaymış küçük ortağı tezgah açmış vatandaşlık satıyor. Amaç nedir? Binbir usulsüzlüklerle sağlanan çok katlı yapı yapma ruhsatı ile şehrin her yerini gökdelenlerle kapladıktan sonra oluşan rantın müteahhitlerin cebinde realize olması için lüks konut satışını kolaylaştırmak. Ev 200.000 dolar değerinde mi? Yaz 250.000 dolar. 50.000’i de vatandaşlık bedeli say. 400.000 bin dolar mı oldu? Parasıyla değil mi kardeşim 300.000 dolarlık evleri sar 400.000 dolara. En kötü haliyle bile güzel kumsalları olan bir ülkede yaşam hakkı satın alıyorum 100.000 dolar da bahşiş olsun. Konut fiyatları şişiyormuş, kimin umurunda?
Değişen Yaşam Tarzı
Değişen yaşam tarzı da elbette konuta olan talebin artmasında etken. Evlenme yaşının artması, evlenmeden önce aileden ayrılarak ayrı eve çıkmak, üniversite okumak için ya da doğduğun şehirde doyamadığın için başka şehre göç etmek bunların hepsi ev arayışını arttırıyor.
Peki ne yapmalı?
Öncelikle belirteyim. Elinle yaktığın ateşi götünle söndüremezsin. Yıllardır süregelen yanlışlar tek bir doğru hamle ile çözülemez. O yüzden çözüm yolu yine uzun ve çetrefilli ama bunlara geçmeden önce kısaca kiralamaya üst sınır gibi bir yaklaşımın çözüm olmayacağını belirtmek gerekir. Serbest piyasa ekonomisinde fiyatlara müdahale ederseniz ortaya çıkacak şey sadece karaborsa olur. Kiralık evlere kira dışında eve oturmaya başlamadan önce hava parası verilmeye başlanır.
Benzer şekilde rayiç değer davalarının 8-10 yıla uzatılması da ev sahipleri açısından ciddi bir adaletsizlik doğuracaktır. Eski kiracı ile yeni kiracı arasındaki absürt kira farklılıkları da gerçek rakamı yansıtmayan enflasyon verilerinden kaynaklandığı için bu yol da kiracı-ev sahibi çatışmasını devlet eliyle arttırmaktan başka bir şey olmaz. Rayiç değer davalarında 5 yıl korunmalı ancak aşağıdaki listelenmiş hususlar uygulanmaya konulup sonuç doğuracağı en erken süre olan 1 yıllık süre için geçici kanun ile rayiç değer davalarının açılması ertelenebilir. Haydi başlayalım yine reçete yazmaya.
Konut Kredisi Faiz Oranları Piyasa Şartlarına Yükseltilmeli
Çok değil bundan 3-4 sene öncesinde konut kredi faiz oranları aylık %2,5’lara çıkmıştı. 10 yıllık bir konut kredisinde çektiği kredi tutarının 3 katını geri ödeyecek olduğunu gören insanlar borçlanmayı göze alamamış ve konut piyasası durmuştu. Fiyatlar yaklaşık %30 düşmüş, tapu daireleri sinek avlar olmuştu. O yüzden şimdi boğa piyasasını zevkin doruklarında yaşayanlar tek bir faiz hamlesi ile yakan topun ellerinde patladığını görebilirler. Konut kredisi faizinin piyasa koşullarına yükseltilmesi konut fiyatlarını dengeleyecek en kısa vadeli çözüm.
Kentsel Dönüşüm
“Kafamda kentsel dönüşümler” ama nasıl bir dinle. Müteahhitlerin öyle sadece Bağdat Caddesi civarındaki evleri yıkıp rantın ırzına geçme sevdasında olmadığı ya da rant sevdasına sağlam evler için rüşvetle alınan çürük raporları ile yıkılıp daha yüksek katlı evlerin yapılmadığı bir düzen. Bunun için; öncelikle ütopik ama belediyeler ve iktidar koordineli bir şekilde deprem bölgelerindeki 1999 öncesi yapılan evleri eskiden yeniye doğru teker teker deprem dayanıklılık testleri yapmalı. İlgili bina eski olmasına rağmen sağlamsa da, eski yönetmeliğe göre yapıldığı için çürükse de bu durum tapu kayıtlarına işlenmeli ve e-devlet sisteminden de görüntülenmeli. Bu sayede depreme karşı güvenli olan 1999 öncesi yapılan eski konutlar da güvenli konut arzını artıracağı için fiyat dengelenecektir. Diğer yandan depreme karşı güvensiz olduğu raporlarla sabit olan evlerin satışı ve kiraya verilmesi oldukça güçleşeceğinden, mal sahipleri kentsel dönüşüme zorlanacak ve bu konutların yenilenmesi ile de depreme güvenli konut stoğu artacaktır.
Ultra Lüks Ev İnşa Etme Sevdasından Vazgeçilmeli
Yüzleşmemiz gereken bir şey var ki: zengin bir toplum değiliz. Ne bizi finanse edecek bir yer altı zenginliğimiz var ne de katma değer yaratan bir üretim anlayışımız. Buna karşın yeni yapılan konutların neredeyse tamamı ultra lüks konut. Reklamlar, empoze edilen kaliteli yaşam tarzı sunumu ile toplumun tamamının ultra lüks evlerde yaşaması bir zaruret ve bu bir ihtiyaçmış gibi yansıtılıyor. Avrupa’da evler daha düşük metrekareli ve oldukça mütevazi haldeyken bizde yeni konutlar yaldızlı, akıllı, ihtişamlı. Günümüzde bir kez daha anladık ki barınmak temel bir ihtiyaç. Elbette parası olan ultra lüks evlerde otursun mutlak eşitlik gibi bir saçmalık peşinde değilim fakat herkesin de evinin şatafatlı olması ne mümkün ne de uğruna uzun yıllar borçlanılıp sonrasında sefalet çekilmesi gereken bir şey. Uzun lafın kısası, her keseye göre konut yapılmalı.
Sokakta Güvenlik Sağlanmalı
Tabi güvenliği sağlamadan önce güvenlik nasıl kayboldu diye de düşünmek lazım. Sokağa çıkarken neredeyse evdekilerle helalleşecek kıvama gelinen bu dönemde İçişleri Bakanı olarak görev yapan Süleyman Soylu’nun açıklaması şu şekilde, “Sayın Cumhurbaşkanımız İç İşleri Bakanı görevine getirdi bizi. Ben ömrümde bir tek güvenlik makalesi okumamış bir adamım. Yani okumadım yani. Ben İçişleri Bakanlığı ile ilgili bir şey biliyorum dersem yanlış olur.” Cezaların uygulanmadığı, suçluların sokaklarda cirit attığı, pandemi bitmesine rağmen pandemi bahane edilerek seçime kadar açık cezaevindeki mahkumların salıverildiği bir yerde bu mesele çözülür mü? Zor değil ama bu şartlarda imkansız.
İkiden Fazla Ev Sahipliğine Dair Caydırıcı Uygulamalar Getirilmeli
Bizim memlekette ev almak barınmadan çok yatırımların en güvenlisi olarak görülür. Sermaye piyasalarının gelişmemiş ve güven vermiyor olması nedeniyle insanlar paralarını illaki gözle görüp elle tuttukları bir şeye yapmak istiyorlar. Kira getirisi de işin neması. Geçmiş dönemlerde nüfusun bu kadar yüksek olmaması ve tüketim çılgınlığının da bu kadar zirve noktada olmaması sayesinde ev alabilmek görece kolaydı. Tutumlu bir aile çalıştığı dönemde bir iki ev alıyor hatta emekli tazminatı ile de bu evlere bir iki ev daha ekleyebiliyordu. Şimdi buradan gelen çok ev sahipli bir nüfus mevcut. Bir de sermaye sahiplerinin gayrimenkul merakı da buna eklenince, ciddi bir kesim için evsizlik acı gerçek iken mevcut ev sahiplerinin de genelde tek bir evi olmadığını görüyoruz.
Yazlık ev sahiplerini ve memlekette de bir evim olsun diyenleri mağdur etmemek için çoklu ev sahiplerine zorluk ikinci değil üçüncü evden sonra çıkarılmalı. Ne yapılabilir derseniz öncelikle üçüncü ev için konut kredisi kullanmak istediğinde vergi avantajları ortadan kaldırılmalı. Devlet, bankalardan tüketici kredilerinde elde ettiği faiz gelirlerinden BSMV ve KKDF adında iki adet vergi alır fakat konut kredilerinde bu vergi alınmaz. Bankalar da bu sebeple daha cazip faiz oranları ile konut kredisi kullandırabilirler. İşte bu noktada sosyal devlet kimliği ile konut alımlarında sağlanan vergi muafiyeti üçüncü evler için uygulanmamalı ve devlet sonsuz sayıda konut sahibi olma desteğini törpülemelidir.
Bir diğer caydırıcı uygulama da üç ve daha fazla eve sahip kişilerin ödeyeceği emlak vergileri gelir vergisine benzer şekilde artan katsayılarla hesaplanmalı. Gayrimenkul sermaye iradı vergisi yani herkesin anlayacağı şekilde kira gelir vergisi oranları da arttırılmalı ve ev alıp kirasını yemek kârlı bir yatırım olmaktan çıkarılmalıdır.
· Anadolu'ya Göç Cazip Hale Getirilmeli
Konu ne olursa olsun çözüm önerisi kısmında bu madde mutlaka var. Tarımı ve artan gıda enflasyonuna dair çözümleri ele aldığımız yazıda da bu madde vardı, burada da bu var. Artık iki yakalı İstanbul’a kanal, köprü, şu, bu yapıp bu şehri dünyanın en kalabalık şehri yapma gayretini bırakıp bu nüfusu ülkeye yaymak ŞART! Bunun için de İstanbul’a değil cazibe merkezi haline getirilecek olan Anadolu şehirlerindeki kamu arazilerine TOKİ aracılığı ile sosyal konutlar yapılmalı.
TOKİ geçmiş dönemde birçok başarılı işe imza attı fakat artan inşaat maliyetleri ucuz konutu TOKİ ile bile çok zor hale getirdiğinden son dönemde TOKİ’nin de nefesi kesildi. Artan nüfusa karşı devlet barınma konusunda bir sübvansiyon sağlayacaksa bu devlet bankaları aracılığı ile inşaat firmalarından alınacak lüks evler için değil TOKİ aracılığı ile düşük gelir grubuna yönelik sosyal konutlar şeklinde olmalı.
Tabi sosyal konut demişken bir de fiiliyata bakalım. Namus ve ahlak timsali bir İç Anadolu kentinde yıllar önce görev yaparken TOKİ’den çekiliş sonucu satın alınan sosyal konutların kiraya verilmesinin yasak olmasına rağmen çoğunluğunun kiraya verildiğini, evlerin 500 liradan kiraya verilmesine karşın 250 lira olan TOKİ taksitlerinin aylardır ev sahipleri tarafından ödenmediğini, devletin ise seçim döneminin yaklaşması nedeniyle hiçbirine karşı yaptırım uygulamadığını öğrenmiştim. Sonuç olarak, eee öyle göte de böyle don.
· Kayıt Dışı İkametin Önüne Geçilmeli
İstanbul Büyükşehir Belediyesi Planlama Ajansı verilerine göre; 1 milyon 800 bin konut boş durumda ya da bu konutlarda kayıt dışı ikamet ediliyor. 2020 yılı verilerine göre İstanbul’da kayıtlı nüfus 15 milyon 462 bin 452 iken, kayıtlı mesken sayısı 6 milyon 400 bin. Bu meskenlerin yaklaşık 4 milyon 600 bininde ikamet mevcut. 1 milyon 900 bin meskenin ise bir kısmı boş, kalanlar ise ikametgahı farklı şehirlerde olan, Türkiye’de kayıt dışı bulunan, geçici olarak İstanbul’da yaşayan kişilere ev sahipliği yapıyor.
Sokaklardan kolaylıkla gözlemlenebileceği üzere İstanbul sığınmacı ve kaçak işçi başkenti. Kayıt dışılık artık olağan bir rutin. Sığınmacıların çoğu kağıt üzerinde farklı şehirlere dağıtılmış gibi gösterilse de hepsi İstanbul gibi büyükşehirlerde kayıt dışı çalışıyor. Yapılacak şey açık; sığınmacılarla bu birlikteliği ülkenizde savaş yok ve artık mevcudiyetiniz benim ülkemde barınma krizinin sebeplerinden biri deyip helalleşerek sonlandırmak.
Görüldüğü üzere konut fiyatlarının kabul edilebilir seviyelere inmesi için gerekli tek şey temelde olağan olmak. Olağanüstü güçlere de işlere de gerek yok. Şaibeli görünen 4 yıllık üniversite mezuniyetinin aksine ben ekonomistim deyip kimsenin akıl sır erdiremediği iktisat teorileri icat eden Cumhurbaşkanı’nın ekonomi politikaları yerine genel kabul görmüş iktisadi kurallar uygulansa, deniz kumundan evler yapılmasa, ülkede asayiş mevcut olsa, vatandaşlık parayla satılmasa, herkes doğduğu yerde doyabilse. Anlayacağınız, her şeyin yoluna girebilmesi için yapılması gerekenler zaten olması gerekenler.
Eğer yazıyı beğendiyseniz;
Yeni yazılardan haberdar olabilmek için siteye ücretsiz üye olabilir ya da sosyal medya hesaplarını takip edebilirsiniz,
Yazılardan daha fazla kişinin haberdar olmasını isterseniz de, yazıyı aşağıdaki logolar vasıtasıyla whatsapp/telegram gruplarında ve sosyal medya uygulamalarında paylaşabilirsiniz.
Her zaman farkında kalabilmek ümidiyle.