Nüfus yaşlanıyor, iktidar seçim kazanabilmek uğruna genç yaşta insanları emekli ediyor, sigortalılar primlerini taban ücretten yatırıyor ve nihayetinde sosyal güvenlik sistemi çöküyor. Bugünlerde 10 bin lira ile nasıl geçineceğiz diye ağlayan emeklilerin bundan sonraki jenerasyonlarının daha da kötü şartlarda yaşayacağını tahmin etmek için alim olmaya gerek yok. O halde ne yapmak gerek? Emeklilik için yatırım yapmak yani emekli maaşının yanına pasif gelir yaratmak şart. Bu alanda iki büyük rakip var. Biri ev alıp kira elde etmek, diğeri hisse senedi alıp temettü elde etmek.
Önce çok kısa bazı tanımlamalar yapalım. Pasif gelir dedik, bu kavram kişilerin iş gücü ya da aktif bir emek sarf etmeden kazandığı geliri ifade ediyor. Temettü dedik, bu kavram da şirketlerin elde ettiği kârları genel kurullarında belirledikleri oran üzerinden ortaklarına dağıtmasına karşılık geliyor. Bu aralar sıkça duyduğunuz temettü emekliliği ise kişilerin elde ettikleri temettü gelirleriyle emeklilik dönemlerini finanse etmeyi amaçladıkları bir yöntemi ifade ediyor.
Haydi şimdi kalem kalem temettü mü yoksa kira mı daha mantıklı gelin bu ikiliyi karşılaştıralım.
Getiri
Getirileri karşılaştırırken yatırım bedelinin ne kadarını bir yılda gelir olarak alacağız, her iki alternatif için de bunu inceleyeceğiz.
Kira gelirini hesaplamada kritik değer kira çarpanı. Yani satın alınan eve ödenen paranın kendini kira yoluyla geri kazanma süresi. Evin eski ya da yeni olması, krediye uygun olup olmaması, evin eşyalı mı yoksa eşyasız olarak mı kiraya verilmesi hepsi bu çarpanı etkiliyor ama genel olarak kabul görmüş bir oranın ne olduğunu merak ediyorsanız söyleyeyim; bu oran 240 ay, yani 20 yıl. Bir yılda evin 20’de 1’ini getiri olarak elde ediyorsak kira işinde getiri oranı yıllık %5 demektir.
Şimdi gelelim temettü verimine. Temettü verimi için bir oran vermek kolay değil. Bazı şirketler kârlarının belli bir yüzdesini ortaklarına dağıtma yönünde politika izlerken, bazıları kârlarının tamamını şirket için kullanıyorlar. Sonuç olarak şirketleri onların izledikleri kâr dağıtım politikaları üzerinden biz temettü hissesi olarak yaftalıyoruz. Bu çerçevede geçmiş beş yıl dikkate alınarak aşağıda rakamlarını paylaştığım kelli felli temettü hisselerine bakarak ortalama temettü gelirinin %7 olduğunu söylemek mümkün.
Temettü getirisini hesaplarken seçtiğim 10 hisse en yüksek temettü getirisine sahip hisseler değil. Seçtiğim hisseler düzenli olarak temettü dağıtmaya çalışan büyük şirketlerin hisseleri. Temettü getirisi için hisse senedi almaya başlayacak insanların satın alabileceği bilindik hisseler. Ama dediğim gibi bu geçmiş bir veri. Geçmiş veriye bakıp da temettü geliri için bu hisselere yatırsaydınız %7 getiriniz olurdu demek kolay. Nokta atışı isabetli belirlemelerle bu oranı daha yükseğe de çekmek mümkün daha azıyla yetinmek de. Asıl mesele de zaten temettü işinde gelecekte yüksek temettü verimi sağlayacak hisseyi bulup ona yatırım yapmaktan geçiyor.
Anapara
Yatırım yapıp getiri elde edeceğiz ama anaparamıza ne olacak o da önemli değil mi? Getiri elde ederken anaparamız enflasyona ezildi mi ya da son beş yılda hangi yatırımda anapara daha değerli kalmış gelin görelim.
Üç büyük ildeki konut fiyatı göstergeleri bize konut satın aldığımızda anaparamızın ne olacağını gösterecektir.
Ev fiyatları neredeyse 10’a katlamış 5 yılda. Şimdi bir de az önce temettü verimlerini ifade ettiğimiz hisselerin son 5 yıldaki anapara getirilerini inceleyelim.
Hisse senetlerinin değeri ise bu süreçte 18 katını aşmış. Her ne kadar 2019 başı – 2023 sonu dönemde açıklanan enflasyon oranlarına kimsenin inancı olmasa da onu da paylaşalım. Bu dönemde enflasyonun %322 olduğu düşünüldüğünde gerçek enflasyonun bunun iki katı bile olduğu kabul edilse dahi her iki yatırımda da anaparanın enflasyona karşı ezilmediğini, enflasyon üzeri getiri elde ettiğini söyleyebiliriz.
Konjonktür
Son 5 yıl üzerinden anapara ve getirileri karşılaştırdık. Peki bu beş yıllık süreçte konut fiyatları, kiralar, hisse senetleri ve temettüler piyasa koşullarına göre ne durumdaydılar?
Son beş yıllık süreçte ev fiyatlarına baktığımızda maaşlı bir çalışan için ev almak imkanların dışında bir yere konumlandı. 2019 başında yüksek faizler sebebiyle düşen ev fiyatları, 2023 sonunda zirvesini yaşadı. Haberlerde İstanbul’da sıradan bir ilçede yer alan sıradan bir apartman dairesi fiyatı ile yurtdışında lüks bir villa alınabildiği haberleri yapılıyorsa Türkiye’de konut fiyatları zirvesini yaşıyor demektir. Aynı şekilde kiraların geldiği noktanın da çoğu kiracı için artık dehşet verici seviyelere ulaştığını söylemekte bir sakınca yok sanırım.
Peki bir de hisse senedi piyasasına bakalım. 2019 başında BIST 100 dolar endeksine göre, 167 dolar. 2023’ün sonunda ise bu rakam 258 dolar. Evet dolar bazlı %55’lik bir artış söz konusu. Yani Borsa’nın pozitif ayrıştığı bir dönem olmuş nispeten. Fakat bu beş yıllık süreçte yaşananlara bir bakın. Pandemi, Rusya-Ukrayna Savaşı ve ülkemizin yaşadığı deprem felaketi. Gerek ülkenin gerekse de tüm dünyanın önünü göremediği bu ortamda birçok şirket de kârını dağıtmak yerine yedek akça olarak kötü günlerinde kullanmak üzere şirket kârını dağıtmak yerine kendine sakladı. Bu da her ne kadar dolar bazlı pozitif ayrışan bir borsa dönemi olsa da temettü dağıtımı noktasında kısır bir dönemden bahsedilebileceğini gösteriyor.
Geçmiş 5 yılın konjonktürüne baktık. Anaparada hisse senetleri 18 kat, konut fiyatları 9 kat artmıştı. Aynı dönemde temettü geliri ortalama %7 iken, kira getiri oranı %5 idi. Buna karşın konjonktür olarak konut piyasası için boğa piyasasından, hisse senedi piyasasının ise kargaşadan çıktığını söyleyebiliriz. Aynı koşullarda güreştiklerinde anapara ve getirilerinin durumlarını siz analiz edin. Şimdi de dilerseniz bundan sonraki süreçte nelerin yaşanması bekleniyor ona bakalım.
Kira getirisi bizim kültürümüzde en çok tercih edilen pasif gelir aracı. Bu dün böyleydi ama yarın böyle devam etmesi pek mümkün değil. Neden mi? Çünkü barınma temel bir ihtiyaç ve artık görülüyor ki gittikçe de daha zor karşılanan bir ihtiyaç. Bundan sonraki süreçte hükümetlerin politikalarının bir insanın 100 tane evi olmasından çok, 100 tane insanın birer ev sahibi olması yönünde olacağı kaçınılmaz bir gerçek olacaktır. O yüzden şahsi beklentim; kira vergisinin yükseltilmesi mi dersiniz, emlak vergisinin arttırılması mı dersiniz adı konmamış yeni bir vergi ile mi dersiniz bilmem ama mutlak olarak birden fazla evi olanların bir şekilde cezalandırılacakları yönünde.
Ev fiyatlarının ve kiraların artması iktidarlara eksi yazarken ülke borsasının değer kazanması ve ülkede faaliyet gösteren şirketlerin daha yüksek kâr elde etmesi ise ülkedeki iktidarların en çok destekleyecekleri şey olacaktır. İktidar partisi, bakın borsa şu kadar arttı, demek ki ekonomiye güven var diyorsa siz de yaptığı yatırımı iktidarlar tarafından desteklenenlerden mi olacaksınız yoksa cezalandırılacaklardan mı kendiniz karar verin.
Yatırım Hacmi ve Riskin Dağıtılması
Peki bu kira veya temettü geliri elde etmek için ne kadarlık bir sermayeye ihtiyaç var?
Kira getirisi için ihtiyaç duyulan sermaye ile başlayalım. Her ne kadar Anadolu’da 500 bin TL’ye öğrenciye kiraya verebileceğiniz bir ev bulabilecekken, üç büyük şehirde artık 1 milyon TL’nin altında bir ev alabilmeniz pek mümkün değil. Tabi bunlar alt sınırlar. Bu tutarda bir ev aldığınızda kiracınız da ya öğrenci olacaktır ya da asgari ücretli veya emekli. O yüzden kirayı da düzenli olarak tahsil edememe riskiniz hiç de azımsanmayacak oranda.
Temettü getirisi elde etmek için ise herhangi bir alt limitiniz söz konusu değil. İstisnai şirketler dışında şirketlerin hisse senetlerinin bir tanesi 1 TL ile 1.000 TL arasında fiyatlanıyor. Bu kadar para ile bile şirketlere ortak olabiliyorsunuz. Ne kadar çok paranız varsa bu durum sizin o şirketteki ortaklığınızın pastadan daha büyük pay almasını sağlıyor. Az sermayeniz var diye sadece düşük performanslı ya da küçük şirketlere ortak olabilirsiniz diye bir durum söz konusu değil yani.
Yatırımın hacmi ile direkt olarak alakalı bir konuda riskin dağıtılması. Üç büyük şehirde evlerin 1 milyon TL’den başladığını söylemiştik. 5 milyon TL paranız var diyelim. Ya bir tane ev alacaksınız ve belli bir seviyede gelir elde eden tek bir kiracınız olacak ve riski dağıtamayıp tek bir kiracının iktisadi hayatında sorun yaşamayıp size bütün pasif gelirinizi sağlamanızı bekleyeceksiniz ya da 1 milyonluk evlerden 5 tane alacaksınız ve kiranın ödenmeme riskini 5 kiracıya dağıtacaksınız ama bu sefer de 5 tane düşük gelirli kiracıdan kira toplamanın zorluğuna katlanacaksınız.
Hisse senedine yatırım yaptığınızda ise riski dağıtmak istediğinizde, alın size dilediğiniz kadar seçenek. Her bir şirket için yatırım alt limiti 1 TL ile 1000 TL arasında değişiyor dedik. Dilediğiniz kadar farklı şirkete ortak olabilirsiniz. Uzmanlar ideal hisse senedi sepetinin 10-12 adet şirketten oluşması gerektiğini söylüyorlar ama konut için verdiğimiz örnekteki 5 milyon TL üzerinden örnek verirsek siz borsada işlem gören bütü n şirketlerden bir adet hisse senedi satın alıp şu an borsada işlem gören 660 şirkete de ortak olabilirsiniz.
Son olarak bir evi kiraya verdiğinizde eğer kiracınız ödemelerini aksatmadan yapıyorsa 11 yıl boyunca o evden o kiracıyı çıkaramazsınız. Kira piyasasının rayiç değeri mi arttı? Sizi ilgilendirmez. O evde yaşama hakkı artık 11 yıl dolana kadar o kiracının. Yasal kira artış oranı ne ise ona tabiisiniz. 5. yılda rayiç değer davası hakkınız var, 11 yılda da sebepsiz tahliye. Bu süre zarfında kiracınızdan kurtulmak istiyorsanız tek çareniz evinizi kiracınızla birlikte satmak.
Eğer yatırımınızı hisse senedine yaptıysanız ve satın aldığınız hissenin performansından memnun değilseniz ise bir gün bile beklemek zorunda değilsiniz. İstediğiniz an hissenizi satarak şirketteki ortaklığınıza son verip daha kârlı olarak değerlendirdiğiniz şirketin hisse senedinden alabilir, temettü getirisinden yararlanabilirsiniz.
Ülke Riski
Hazır riski dağıtmaktan bahsetmişken bir de her iki yatırım için de kaçamayacağınız bir risk olan ülke riski konusuna değinelim. Bu riskler konut ya da hisse senedi yatırımı, ne olursa olsun bu yatırımı Türkiye’de yaptığınız için karşılaştığınız riskler.
Öncelikle kira konusundaki risklerden bahsedelim. İlk başlık deprem. Kiraya vermek için aldığınız ev eski de olsa yeni de olsa depremde yıkılabilir. Çünkü burası Türkiye. Denetimsizliğin şekil 1-A’sı. Deprem anında satın aldığınız evin ayakta kalmasının tek dayanağı müteahhidinin vicdanı.
Konut için bir diğer olumsuzluk da son iki yılda görüldüğü gibi enflasyonun reelde iki yıl üst üste %100’ün üzerinde olduğu bir ortamda uygulamaya konan %25 zam sınırı ile kira getirinizin bir anda reelde yarı yarıya düşmesi. Bu da bir ülke riski. Barınma artık dünyanın birçok ülkesinde problem ama sanırım hiçbir ülke bu sorunu sadece ev sahiplerine yükleyecek iktidarlara sahip değil.
Şimdi gelelim temettü konusundaki ülke risklerine. Öncelikle şundan bahsetmek gerekir ki şirketlerin düzenli temettü dağıtma alışkanlıkları yok. Yukarıda gösterdiğim 10 hissenin bile bazıları bazı yıllar hiç temettü dağıtmamış. 10 şirketin 5 yıllık temettü verimi %7 ama 2019’da bu oran %10,1 iken 2023’te bu oran %4,7. Yani huzurlu bir seyir yok. Daima adrenalin. Bunda da altında şirketlerin Türkiye gibi rutin şeklinde her 10 yılda bir ağır ekonomik kriz yaşayan bir ülkede yaşam mücadelesi verdikleri için hep ihtiyatlı hareket etmek zorunda kalmaları yatıyor. Bu sebeple şirketler yatırım planları ve uzun vadeli projeksiyon planları açısından kısırlar. Bu yüzden de ömürlerinin önemli bir bölümünde büyümek yerine hayatta kalmaya çalışıyorlar.
Bununla birlikte ülkede hiçbir kişi ve kuruma olmadığı gibi şirketlere de Sermaye Piyasası Kurulu’na da güven yok. Hileli iflaslar mı dersiniz yoksa kârını dağıtmayıp şişirilmiş faturalarla kârı başka kanallardan yine kendi cebine indiren patronlar mı? O yüzdendir ki Türk toplumu genel olarak borsaya önyargılı.
Bu başlıkta incelediğimiz olumsuzluklar kira ya da temettü elde etmenin genel olumsuzlukları değil, ülkemize özel sorunlar. İşte bu yüzdendir ki her geçen gün daha çok insanın Türkiye’deki evini satıp yurt dışından hem de döviz getirili kira geliri elde etmek için ev aldığını ya da aracı kurumlarla Amerikan Borsalarında işlem yaptığını duyuyoruz.
Zaman
Bir konut ya da hisse senedi aldıktan sonra geçen zamanın sizin yatırımınıza etkisi ne olacak bunu hiç düşündünüz mü?
Bir konut satın aldığınızda aslında iki şey satın alıyorsunuz. İlki evin üzerinde olduğu arsadaki payınızı ikincisi ise yapının sizin dairenize ait olan bölümünü. İlk aldığınız şey olan arsa, arzı kısıtlı olan bir şey, arzı sabit olan arsaya nüfus arttıkça ya da şehrin merkezi arsanıza yaklaştıkça talep artacağı için yatırımınızın arsa bacağı genelde değer olarak geçen zamandan pozitif etkilenecektir. Buna karşın satın aldığınız ikinci şey olan bina ise her geçen gün eskiyecek, demode olacak, restore edilme ihtiyacı hissedecek ve ömrünü tamamladığında ise yıkılmaya mahkûm olacak. O yüzden konut yatırımının içindeki önemli bir payın giderek çürüyen bir durumda olduğunu kabul etmek gerekir.
Hisse senedi yatırımında ise zaman sizin arkanızda esen bir rüzgâr. Bir şirket yaşlandıkça yer aldığı sektörde daha da tecrübeli hale geliyor ve kök saldıkça giderek piyasaya daha da hâkim olan bir konuma geliyor. O yüzdendir ki bir şirketin yaşamaya devam ettiği her an şirket için artı bir değer.
Nakde Çevrilebilirlik
Konuta ya da hisse senedine yatırım yaptınız diye yatırım dünyasında fırsatlara kepenk kapatmadınız değil mi? O yüzden nakde bir an önce dönebilmek de önemli bir ayrıntı. Dünyanın bin bir türlü hali varsa eğer bu iki yatırım planını bu açıdan da karşılaştırmak gerek.
Bir ev aldınız ama daha sonra satma ihtiyacı hissettiniz. Bir evin ortalama satış vadesi 3 ay. Daha kısa sürede satmak istediğinizde, ne kadar daha kısa sürede satmak istiyorsanız o kadar ıskonto yapmalısınız satış fiyatı üzerinden.
Hisse senedi için ise nakde dönüş vadesi sadece 2 gün. Bugün satarsanız iki gün sonra para hesabınızda. Eğer çok küçük bir şirkette çok yüksek tutarlı bir satış yapmıyorsanız da satış fiyatınız yatırımınızın o anki değeri üzerinden olur. Burası adı üzerinde borsa, alıcı da satıcı da gırla. Tabi hisse senetleri için avantaj olarak görünen bu durum bazen de bu yatırımı en afili sırat köprüsü haline getiriyor. Dedik ya bizim borsamızın volatilitesi yüksek. Bir gün çıkarken ertesi hafta bütün gün düşebilir. Böyle dönemlerde ekonomiye dair ekranlardan uzak kalmak sağlam irade istiyor. Bu da her babayiğidin harcı değil tabii.
Vergi
Kira geliri yıllık olarak vergilendiriliyor. Yıllık kira gelirinin 2024 yılı için 21.000 TL’si vergiden muaf. Kalan tutarın da %15’ini götürü gider olarak vergiden düşebiliyorsunuz. En son kalan tutarın ise %15’ini vergi olarak ödemeniz gerek. Temettü getirisi için ise devlete verilecek olan verginin oranı %10.
Anapara açısından düşünürsek de ev alırsanız ve ilk 5 yıl içinde satarsanız enflasyon üzerinde elde ettiğiniz getirinin yine ilgili yılda belirlenen muafiyet tutarı düşüldükten sonra kalan kısmı, gelirinizin vergi dilimine göre %15 ile %40 arasında vergilendiriliyor. Hisse senedini alıp sattığınızda ise anapara üzerinden elde ettiğiniz kâr için herhangi bir vergi ödemiyorsunuz. Ama buna “şimdilik” şerhini düşmek gerek. Hisse senetlerinden elde edilen gelirlere vergi getirilmesi söylentisi uzun süredir gündemde. Bakan Şimşek bu konuya dair yaptığı açıklamada böyle bir düşüncemiz yok demedi, “piyasayı bozacak bir uygulamamız olmaz” dedi. Yani bunun Türkçesi, “hisse senedi yatırımcısı hazır ol seçimden sonra seni borsadan kaçırmayacak bir oran ile karşına çıkacağım” demek.
Geldik kapanışa. Kendinize pasif gelir yaratabileceğiniz her iki alternatifi de yine uzun bir yazıda ıncığından cıncığına inceledik. Peki ne yapmalı? Öncelikle doğru yatırım ile daha kârlı şekilde pasif gelir elde etmek için bütün yazıyı okuyup bu paragrafa geldiysen para biriktirmeyi kafaya koymuşsun demektir ki bunun için öncelikle tebriki hak ettin. Yazıda gördüğünüz üzere bence yatırım olarak bir ev alıp içine kiracı oturtmak pek de mantıklı değil. Ev sahibi ile uğraşmamak için kendi evinizi elbette alın ve huzurla içinde yaşayın ama konu yatırım yapmak ve paradan para kazanmak ise, en doğru yol; doğru şirkete, sabırla yatırım yapmaktan geçiyor, benden söylemesi.
Eğer yazıyı beğendiyseniz;
Yeni yazılardan haberdar olabilmek için yazının en üstünde sağ köşesinde yer alan "Kaydol" sekmesinden siteye üye olabilir ya da aşağıdaki logolar vasıtasıyla sosyal medya hesaplarını takip etmeye başlayabilirsiniz.
Yazılardan daha fazla kişinin haberdar olmasını isterseniz de, yazıları whatsapp/telegram gruplarında ve sosyal medya uygulamalarında paylaşabilirsiniz.
Her zaman farkında kalabilmek ümidiyle.